전세계약 해지 및 임차권 설정, 어떻게 해야 할까?

전세계약 해지 및 임차권 설정, 어떻게 해야 할까?

전세 계약을 해지하거나, 보증금을 돌려받지 못할 경우 임차권 등기 설정을 고려해야 합니다. 전세 계약 해지는 계약서 조항과 임대인의 협조 여부에 따라 절차가 달라질 수 있으므로, 상황별로 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.

---

1. 전세계약 해지 방법

전세계약을 해지하려면 계약 형태에 따라 절차가 다릅니다.

① 계약 만료 전 해지 (중도해지)

✔ 임대인과 합의가 필요 → 임대인이 동의하면 별다른 문제 없이 해지 가능
✔ 합의 없이 해지하는 경우

• 임차인은 계약기간 동안 거주할 권리가 있으며, 일방적으로 계약을 해지할 수 없음
• 단, 갱신 거절 통보를 하지 않아 자동 연장된 계약(묵시적 갱신)의 경우 계약 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약 해지 가능

② 계약 만료 시 해지

✔ 계약 만료 1~2개월 전 계약 갱신 거절을 서면(내용증명)으로 통보
✔ 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차권 등기 설정 후 이사 가능

---

2. 임차권 등기 설정이란?

임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차권 등기를 설정하면 전세금 반환 소송 및 강제집행이 용이해집니다.

① 임차권 등기 설정의 효과

✅ 전세 보증금 반환 청구 권리 보존 → 기존의 대항력과 우선변제권 유지
✅ 전입세대 열람 시 임차권이 등기됨 → 임대인의 임의 처분 방지
✅ 이사 후에도 보증금 반환 소송 가능 → 거주지를 옮겨도 권리 보호

② 임차권 등기 설정 절차

1. 내용증명 발송 → 임대인에게 보증금 반환 요청
2. 임차권 등기 신청 → 관할 등기소에 신청 (필요서류: 전세계약서, 주민등록등본, 확정일자 증명서 등)
3. 임차권 등기 완료 후 이사 가능 → 등기 후 전입 신고 이전해도 보증금 반환 청구 가능

---

3. 전세계약 해지 및 보증금 반환 시 주의할 점

✔ 계약 해지 시 서면(내용증명)으로 증거를 남길 것
✔ 임차권 등기 후에도 보증금 반환이 어려우면 법적 절차(소송, 지급명령) 진행
✔ 임대인이 전세금을 반환하지 않고 집을 매각하려 할 경우, 임차권 등기가 필수

---

4. 결론: 임차권 등기를 해야 할까?

전세 계약 해지 후 보증금을 받지 못할 경우, 임차권 등기 설정이 안전한 방법입니다. 임차권 등기를 하면 이사 후에도 보증금을 받을 수 있으므로, 보증금 반환이 지연된다면 적극 고려하는 것이 좋습니다.